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酒店客房数量为什么会是酒店投资测算的基础 -凯发备用

酒店设施建议报告国际酒店管理公司在与业主洽商品牌入驻时会要求业主聘请专业的酒店投资咨询顾问公司进行市场调研。酒店管理公司将根据调研数据对客房、会议、餐饮等主要功能区域的面积与规模提出建议,形成酒店设施建议报告。此拫告是建筑师进行设计时的主要依据但也需要根据国内市场特点进行必要的修正。

一般在酒店投资测算中,外资酒店习惯以客房数量作为投资测算的基础。房间数量是根据市场需求确定的,酒店公共区面积则根据房间数量按一定比例计入。因为餐饮会议被认为是向酒店客人提供延伸服务其规模与房间数量相关。所以,房间数量决定了一家酒店的大致规模。

国内的酒店市场与海外有较大差异酒店收入中会议、餐饮所占的比例非常大可占总收入的甚至。为满足这些社会客源的需要酒店可能需要一个超大的宴会厅或餐饮,甚至附加一个会所来提供餐饮、水疗、娱乐的全方位服务。因此,国内酒店公共区域面积指标不能只按客房数量来配置,需要结合业主方意见,充分考虑实际运营中真实的市场需求。酒店管理公司提供的设施报告中,客房区域数据基本可直接采用,公共区面积指标则需要进行市场适应性方面的修正。

可压缩的空间

对利用率不高的空间,尽量压缩其面积甚至取消该项功能,重点是一些为满足国家酒店星评标准而设置的闲置功能区域。如公共电话间可以取消单独的房间,改为与墙面结合的凹龛。大堂内的商场应尽量减少面积,除非有明确的招商意向。

酒店最容易忽略也最值得优化的区域是客房。因为客房数量基数大,一间客房増减几平米对总建筑面积影响巨大。制定合理的客房面积可让有限的空间布置尽量多的房间数量。最终产生效益的是房间数量,是钥匙数和床位数,而不是面积。过大的房间有时候不仅无法给客人奢华感受,反而使人感觉空旷而产生负面情绪一般情况下标准客房含卫生间面积不宜小于平方米也不宜超过平方米。在相同的面积下,开间大的空间更容易取得好的效果。

优化空间不仅是缩减面积,还需要尽可能降低空间高度。气势宏伟的大堂虽然超出实际使用需求但可以带来奢华的体验,产生审美方面的效益,不算浪费。不过,如果整个酒店处处都是超大空间,产生的审美效益就会递减,造成浪费。因此,除了大堂、首层电梯厅、宴会厅、宴会前厅等空间外,应避免设计空旷的过厅、休息厅这样不仅可以提高空间利用率,更可以减少能源消耗。

可进行功能优化的空间

商务中心可进行功能优化。过去商务中心为提供机票预订、上网、复印传真等基本办公功能,根据目前实际使用需求可优化为接待媒体、大客户的公关、销售场所,或设计成可出租的办公室、会议室,出租给商务客人在此接待商务伙伴、召开视频会议等。

功能优化不仅是减小空间,也需要根据使用需求加大空间。在餐饮部分的设计中,中餐厅包间数量至少应达到间以上,其中应当有间可以容纳人就餐的大包间,才能产生足够的市场号召力。中餐厅散客区的面积要适当减少为满足客人私密性的要求,即使是散座也最好进行局部隔断。

会议功能也需要强化,除大宴会厅以外还应当配置数个大、中、小型的多功能会议室和会见厅满足同时安排大会发言、领导接见、媒体发布、分组讨论等大型论坛议程的需要。婚宴是很多酒店宴会厅的主打项目,新娘房虽然小,却是必不可少。宴会厅的净高最好能达到米,以适应媒体拫道、电视转播时架设摇臂的要求。

游泳池、健身房、区域,一般都是酒店的负利润经营区,需要根据客人实际使用情况设立合适大小。如果以健身会所形式面向社会客人可以适当增加面积。

减少人工的设计

对酒店来说,人力成本是最大的运营成本,目前中国已经出现严重的劳动力短缺及劳动力价格快速上涨的情况,如果通过设计合理减少酒店运营中人力的耗费将给投资者带来很大的经济效益。

客房维护包括曰常清洁卫生以及设备检修保养,是酒店最耗费人力的部分。应考虑减少日常清洁作业面的设计,如:减少格架的使用;用层板取代落地家具;采用易于清洁的饰面材料;减少装饰灯具而改用光带、光槽等。

会议与餐饮是酒店的重要盈利来源,也是占用人力资源较大的部分。宴会厅一般要满足客户会议结束后马上举行宴会的使用需求,在同一区域内需要快速翻台,此时,家具库与宴会厅联系是否便捷将直接影响员工的效率及工作强度。餐饮中需要合理安排送餐路线,减少服务人员来往送餐及回送餐具的距离,减轻工作强度。后区厨房一般要由业主方聘请专业厨房设计顾问,以布置出合理的设备与工作流线,既能减少后勤面积,也可减少员工的工作强度。

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